在越南投资→开设企业，需要注意什么法律问题？（二）
【往期回顾：在越南投资开设企业，需要注意什么法律问题？（一）】近年来，越南经济保持较快增长，近十年GDP平均增速在6-7%左右，远高出全球平均增长水平，是亚※洲地区近20年除了中国经济增速最快的国家。为更有效地吸引外国投资，越南政府采取了一系列新措施，包括：减少外国投资者的成本开支，提高外资企业竞争力和经营效益；简化外国投资者申请投资手续；对产品出口比例高、出口产品生产中使用越南原▓材料多和使用越南劳动力多的外资企业实行优↓惠政策等。越南也因此受到了投资者的广泛关注，与印度、印度尼西亚一起，被投资者公认为东南亚最值得投资的三大区域。图片来源：Unsplash.com广西万益律师事务所已与越南维益律师事务所签署了合作备忘录，两家律师事务所及各地办公▅室将在跨境投资、国际贸易、航运贸易法律事务、航运保险法律事务、海上反走私法律事务、边境贸易刑事犯罪法律事务等方面构建多维度的合作。在本文中，维益律师事务所将向各位读者分享越南投资经营企业与房地产业务的相关法▼律知识。本文内容由越南维益律师事〖务所编写，广西万益律师事务⌒ 所整理。一在越南设立房地产咨询服务公司需要什么条件及程序？?i?uki?nvàth?t?cthànhl?pc?ngtyt?v?nb?t??ngs?nt?iVi?tNamnh?th?nào?目前，尽管经济增长出现较大波动，但房地产市场仍充满机遇和挑战。因货币的流≡通速度较快、周转灵活，房地产行业仍有巨大的ζ投资需求。以下是设立房地产咨询服务公司⌒ 的条件及手续：Hi?nnay,m?cdùn?nkinht??angcónhi?ubi?n??ngnh?ngb?t??ngs?nv?nlàngànhngh?cónhi?uc?h?ipháttri?n.Nhuc?u??ut?vàob?t??ngs?nv?nl?nb?is?luanchuy?nvàquayvòngc?a??ngti?nkhálinhho?t.Chúngt?ig?it?iquykháchhàng?i?uki?nvàth?t?cthànhl?pc?ngtyd?chv?t?v?nb?t??ngs?n??Quykháchhàngn?mb?t???cquy??nhkhithànhl?p.（一）关于房地产咨询服务Th?nh?t,v?d?chv?t?v?nb?t??ngs?n2014年《房地产经营〖法》第三条第八款对于房地产咨询服务定义如下：房地产咨询服务是应当事人的请求，协助☆处理与房地产业务有关的事务的活动。而在《房地产经营法》第三条第一款中对房地产经营活动规定如下：房地产经营活动是进行房地产建设、购买、转售、租赁、转租、房地产中介服务、房地产交易所业务、房地产咨询服务、房地产管理业务等以获利益的行为。根据上述规定，房地产咨询是房地产经营活动的形式之一。Theokho?n8?i?u3Lu?tKinhdoanhb?t??ngs?n2014quy??nhv?ho?t??ngt?v?nb?t??ngs?nnh?saT?v?nb?t??ngs?nlàho?t??ngtr?giúpv?cácv?n??liênquan??nkinhdoanhb?t??ngs?ntheoyêuc?uc?acácbên.Theo?ó,t?ikho?n1?I?u3Lu?tkinhdoanhb?t??ngs?n2014quy??nhv?ho?t??ngkinhdoanhb?t??ngs?nnh?sau:Kinhdoanhb?t??ngs?nlàvi?c??ut?v?n??th?chi?nho?t??ngxayd?ng,mua,nh?nchuy?nnh??ng??bán,chuy?nnh??ng;chothuê,chothuêl?i,chothuêmuab?t??ngs?n;th?chi?nd?chv?m?igi?ib?t??ngs?n;d?chv?sàngiaod?chb?t??ngs?n;d?chv?t?v?nb?t??ngs?nho?cqu?nlyb?t??ngs?nnh?mm?c?íchsinhl?i.C?nc?cácquy??nhtrên,tath?yho?t??ngt?v?nb?t??ngs?nlàm?ttrongcáchìnhth?cho?t??ngkinhdoanhb?t??ngs?n.（二）设立房地产咨询服务公司⌒ 的条件Th?hai,v??i?uki?nthànhl?pc?ngtyd?chv?t?v?nb?t??ngs?n1.设立房地产咨询服务公司的组织和个人必须首先满足第02/2022/ND-CP号法令第四条规定的从事房地产经营活动的条件，具体如下：（1）必须依照《企业法》成立企业或依照《合作社法》成立合作社，并具有房地ω 产经营资格；（2）必须在企业网站、项目管理委员会（对于房地产投资项目）、房地产交易所（对于通过房地产交易所开展业务）公布企业信息（企业信息包括名称、总部地址、联系电话、法◥定代表人姓名）、根据《房地产法》第六条第二款的规定已投入业务的房地■产信息、房屋/建设工程/已ㄨ投产的房地产项目（如有）的抵押信息、进行交易的房地产数量和种类、已出售/转让/租赁的房地产数量和种类、剩余可进行交易的房地产数量和种类等信息。如公◢开信息在此后发生变化的，必』须在变化后及时更新；（3）进行交易的∮房地产必须符合《房地产经营法》第九条、第五十五条规定的条件。1.??thànhl?pc?ngtyd?chv?t?v?nb?t??ngs?n,t?ch?c,cánhantr??ctiênph?i?áp?ng?i?uki?n??iv?iho?t??ngkinhdoanhb?t??ngs?ntheo?i?u4Ngh???nh02/2022/N?-CPnh?sau:（1）Ph?ithànhl?pdoanhnghi?ptheoquy??nhc?apháplu?tv?doanhnghi?pho?ch?ptácx?theoquy??nhc?apháplu?tv?h?ptácx?,cóngànhngh?kinhdoanhb?t??ngs?n(sau?ayg?ichunglàdoanhnghi?p);（2）Ph?ic?ngkhaitrêntrangth?ngtin?i?nt?c?adoanhnghi?p,t?itr?s?BanQu?nlyd?án(??iv?icácd?án??ut?kinhdoanhb?t??ngs?n),t?isàngiaod?chb?t??ngs?n(??iv?itr??ngh?pkinhdoanhquasàngiaod?chb?t??ngs?n)cácth?ngtinv?doanhnghi?p(baog?mtên,??ach?tr?s?chính,s??i?ntho?iliênl?c,tênng??i??idi?ntheopháplu?t),th?ngtinv?b?t??ngs?n??avàokinhdoanhtheoquy??nht?ikho?n2?i?u6c?aLu?tKinhdoanhb?t??ngs?n,th?ngtinv?vi?cth?ch?pnhà,c?ngtrìnhxayd?ng,d?ánb?t??ngs?n??avàokinhdoanh(n?ucó),th?ngtinv?s?l??ng,lo?is?nph?mb?t??ngs?n???ckinhdoanh,s?l??ng,lo?is?nph?mb?t??ngs?n??bán,chuy?nnh??ng,chothuêmuavàs?l??ng,lo?is?nph?mcònl?i?angti?pt?ckinhdoanh.??iv?icácth?ngtin??c?ngkhaiquy??nht?i?i?mnàymàsau?ócóthay??ithìph?i???cc?pnh?tk?pth?ingaysaukhicóthay??i;（3）Ch?kinhdoanhcácb?t??ngs?ncó???i?uki?ntheoquy??nht?i?i?u9,?i?u55c?aLu?tKinhdoanhb?t??ngs?n.2.必须满足《房地产经营法》第七十四条对提供房地产咨询服务规定的如下条件：（1）提供房地产咨询服务的组ω 织和个人必◆须设立企业。（2）房地产咨询服务的业务内容包括：A.房地产法律咨询；B.投资、建造房地产业务咨询；C.房地产金融咨询；D.房地产价格咨询；E.房地产购买、转让、租赁合同咨询。（3）房地产咨询服务的内容、咨询范围、当事人的权利〗和义务以及费用由当事◥人在合同中约定。（4）提供房地产咨询服务的企业有责任履行其在合同中的承诺，并赔偿因其过错造成的损失。2.C?nph?i?áp?ng?i?uki?n??iv?iho?t??ngd?chv?t?v?nb?t??ngs?ntheo?i?u74Lu?tKinhdoanhb?t??ngs?n2014nh?sau:（1）T?ch?c,cánhankinhdoanhd?chv?t?v?nb?t??ngs?nph?ithànhl?pdoanhnghi?p.（2）N?idungkinhdoanhd?chv?t?v?nb?t??ngs?nbaog?m:A.T?v?npháplu?tv?b?t??ngs?n;B.T?v?nv???ut?t?ol?p,kinhdoanhb?t??ngs?n;C.T?v?nv?tàichínhb?t??ngs?n;D.T?v?nv?giáb?t??ngs?n;E.T?v?nv?h?p??ngmuabán,chuy?nnh??ng,thuê,thuêmuab?t??ngs?n.（3）N?idung,ph?mvit?v?n,quy?nvàngh?av?c?acácbên,phíd?chv?t?v?nb?t??ngs?ndocácbênth?athu?ntrongh?p??ng.（4）Doanhnghi?pkinhdoanhd?chv?t?v?nb?t??ngs?nch?utráchnhi?mth?chi?ncamk?ttrongh?p??ngvàb?ith??ngthi?th?idol?ic?amìnhgayra.（三）设立房地产咨询服务公司的程序Th?t?cthànhl?pc?ngtyd?chv?t?v?nb?t??ngs?n1.设立房地产咨询服务公司需提交的文件：（1）企业注』册申请表；（2）企业章程；（3）两成员以上有限责任公司的成员名单或股份公司创始股东名单；（4）以下文件之一的有效副本：A.对于个人：有效的身份证或护照；B.对于组织：营业执照及授权代表的个人身份证明有效副本。（5）出资决定，公司授权成员、股¤东作为公司授权代表的书面任命文件；1.H?s?thànhl?pc?ngtyd?chv?t?v?nb?t??ngs?ng?m:（1）Gi?y??ngh???ngkydoanhnghi?p.（2）?i?ul?doanhnghi?p;（3）Danhsáchthànhviên??iv?ic?ngtyTNHHhaithànhviênho?cdanhsáchc???ngsángl?p??iv?ic?ngtyc?ph?n;（4）B?nsaoh?pl?m?ttrongcácgi?yt?:A.??iv?icánhan:Ch?ngminhth?nhandanho?ch?chi?uho?cth?c?nc??cc?ngdancònhi?ul?c;B.??iv?it?ch?c:Gi?ych?ngnh?n??ngkydoanhnghi?p??iv?it?ch?cvàkèmtheogi?yt?ch?ngth?ccánhanc?ang??i??idi?ntheou?quy?nc?at?ch?c;（5）Quy?t??nhgópv?n,V?nb?nc???idi?ntheo?yquy?n??iv?ithànhviênc?ngty,c???ngc?ngtylàt?ch?c;2.设立房地产咨询公司的程序：（1）提交文件数量♂♂：1套。（2）提交方式：直接向受理机构提交或通过越南国家企业注册登记网站、公共邮政系统提交。（3）受理机构：省/市计划投资厅。（4）处理时间：收到有效申请后3个工作日♂内。2.Th?t?cthànhl?pc?ngtyt?v?nb?t??ngs?n:（1）S?l??ngh?s?n?p:01b?（2）N?ph?s?tr?cti?pho?ctr?ctuy?nquaC?ngth?ngtinqu?cgiav???ngkydoanhnghi?pho?cth?ngquah?th?ngb?uchínhc?ngích.（3）C?quanti?pnh?n:S?K?ho?chvà??ut?t?nh/thànhph?（4）Th?igianx?ly:Trongth?igian03ngàylàmvi?cngaykhinh?n???ch?s?h?pl?.图片来源：Unsplash.com二在越南以土地使用权」作价入股成立╳企业需要注意什么？Th?t?cgópv?nthànhl?pdoanhnghi?pb?ngquy?ns?d?ng??t股东在设立企业或实施投资项目过程中可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资。土地使用权被视为特殊的出资资产，在土地上︾开展经营活动，不仅要符合企业和投资的规定々，还要符合现行《土地法》的规定。以下向读者介绍越南关于以土地使用权出资的最新规定。Trongho?t??nggópv?nkhithànhl?pdoanhnghi?phaygópv?n??th?chi?nd?án??ut?kinhdoanh,cácch?th?cóth?s?d?ngnhi?ulo?itàis?ngópv?nkhácnhau,trong?ócóquy?ns?d?ng??t.Quy?ns?d?ng??t???cxemlàtàis?ngópv?n??cbi?t,ng??is?d?ng??tkhith?chi?nho?t??ngkinhdoanhtrên??t,kh?ngch?ph?i?áp?ngcácquy??nhv?doanhnghi?p,??ut?màcònph?iphùh?pv?iquy??nhc?apháplu?t??t?aihi?nhành.Sau?ay,Lu?tDuyíchg?it?iQuykháchhàngm?ts?quy??nhm?inh?tv?vi?cgópv?nb?ngquy?ns?d?ng??t.（一）以土地使用权作价入股的定义Th?nh?t,kháini?mgópv?nb?ngquy?ns?d?ng??t根据2020年《企业法》第四条第十八款规定，“入股”是指“将资产作价出资，构成注册资本♀，包括出资成立★企业或向已设立的企业出资以增加注ぷ册资本”。依据《企业法》第三十四条的∩规定，作为出资的资产可以是越盾，自由兑换外币，黄金，土地使用权，智慧、科技、技术秘诀产权以及其他可以用越盾估价的财产。上述财产的合法所有者▆或者对上述财产拥有合法使用权的个人/组织，有权依法以该财产出资。因此，土地使用权作价入股是指出资者将土地使用权转让给企业的行为。Theoquy??nht?iKho?n18?i?u4Lu?tDoanhnghi?pn?m2020thìGópv?nlà“vi?cgóptàis?n??t?othànhv?n?i?ul?c?ac?ngtybaog?mgópv?n??thànhl?pc?ngtyho?cgópthêmv?n?i?ul?vàoc?ngty?????cthànhl?p.”Tàis?ngópv?ncóth?là??ngVi?tNamngo?it?t?dochuy?n??i,vàng,quy?ns?d?ng??t,quy?ns?h?utrítu?,c?ngngh?,bíquy?tk?thu?t,tàis?nkháccóth???nhgiá???cb?ng??ngVi?tNam(?i?u34Lu?tDoanhnghi?pn?m2020).Ch?cánhan,t?ch?clàch?s?h?uh?pphápho?ccóquy?ns?d?ngh?ppháp??iv?itàis?ngópv?nnêutrênm?icóquy?ns?d?ngtàis?n?ó??gópv?ntheoquy??nhc?apháplu?t.Nh?v?y,gópv?nb?ngquy?ns?d?ng??tlàvi?cchuy?nquy?ns?d?ng??tc?abêngópv?nchodoanhnghi?p.（二）以土地使用权作价入股的条件Th?hai,?i?uki?ngópv?nb?ngquy?ns?d?ng??t根据2013年《土地法》第一百八十八条规定，土地使用者以土地使用权出资的，必须符合下列条件▽：1.持有土地使用权证书，但《土地法》第186条第3款规定的情】形和第168条第1款规定的继承情形除外；2.土地不存在争议；3.土地使用权不因为保障判决执行而被扣押；4.土地使用期限未届满。Theoquy??nht?i?i?u188Lu?t??t?ai2013,ng??is?d?ng??tgópv?nb?ngquy?ns?d?ng??tph?ith?am?ncác?i?uki?nsau:Th?nh?t,cóGi?ych?ngnh?n,tr?tr??ngh?pquy??nht?ikho?n3?i?u186vàtr??ngh?pnh?nth?ak?quy??nht?ikho?n1?i?u168c?aLu?t??t?ai2013;Th?hai,??tkh?ngcótranhch?p;Th?ba,quy?ns?d?ng??tkh?ngb?kêbiên??b?o??mthihànhán;Th?t?,trongth?ih?ns?d?ng??t.另根据第01/2017/ND-CP号议定第2条第34款规定，以土地使用权出资实施投资项目需符合以↘下条件：1.符合法△律规定的情形（《土地法》第179条第1款i点）；2.投资项目的实施必须符★合国家主管部门批准的总体规划、土地使用规划、建设规划、城市规划、住房开发规划、农村居民区规划、新农村公社建设规划的规定；3.须有土地使用ㄨ权作价出资方案和调整方案，前述方案应经项目实施地区土地使用者同意」和省人民委员会批准；4.必须维护项目区土地使用者的权益。另外，根据2015年《民法典》第一百一十七条第一款的规定，参与土地使用权作价出资交易的主体必须具有完全民事行为能力和民事权利能力，并自愿参与交易∑。C?ngtheoKho?n34?i?u2Ngh???nh01/2017/N?-CP,vi?cgópgópb?ngquy?ns?d?ng??ttrongth?chi?nd?án??ut?c?n?áp?ngcác?i?uki?n:1.Thu?ctr??ngh?ptheoquy??nh(?i?mikho?n1?i?u179c?aLu?t??t?ai2013);2.Vi?ctri?nkhaid?án??ut?ph?iphùh?pv?iquyho?ch,k?ho?chs?d?ng??t,quyho?chxayd?ng,quyho?ch??th?,ch??ngtrình,k?ho?chpháttri?nnhà?,quyho?ch?i?mdanc?n?ngth?n,quyho?chxayd?ngx?n?ngth?nm?i?????cc?quannhàn??ccóth?mquy?nphêduy?t;3.Ph?icóph??ngángópquy?ns?d?ng??tvà?i?uch?nhl?iquy?ns?d?ng??t???cng??is?d?ng??tthu?ckhuv?c??td?ki?nth?chi?nd?án??ngthu?nvà???c?ybannhandanc?pt?nhphêduy?t;4.Ph?i??mb?oquy?nl?ic?ang??is?d?ng??ttrongkhuv?cd?án.Ngoàira,theoquy??nht?iKho?n1?i?u117B?lu?tDans?n?m2015,ch?th?thamgiagiaod?chv?gópv?nb?ngquy?ns?d?ng??tph?icón?ngl?cpháplu?tdans?,n?ngl?chànhvidans???y??vàthamgiagiaod?chhoàntoànt?nguy?n.（三）接受以土地使用权出资的条件Th?ba,?i?uki?nc?abênnh?ngópv?nb?ngquy?ns?d?ng??t根据《土地法》第169条规定，经济组织/合营企业有◤权以土地使用权出资方式受让土地使用权。TheoKho?n?i?u169Lu?t??t?ai2013,T?ch?ckinht?,doanhnghi?pliêndoanh???cnh?nchuy?nquy?ns?d?ng??tth?ngquanh?ngópv?nb?ngquy?ns?d?ng??t.但是，经济组织为进行生产经营投资而接受以农业用地使用权出资的，需符合2013年《土地法》第一百九十三条规定的以下条件：1.接受农业土地出资以实施项目的经济组织应获得国家主管机关的书面批准；2.用以出资№的土地使用权的面积、用途必须符合国家主管部门批准的土地利用总体规划；3.对于种水稻的土地，将种水稻的土地用于非农业用途的经济组织/合营企业，必须根据《土地法》第134条第3款的规定向国家缴纳费用，以补偿水稻种植专用土地或者提高水稻种植土地的利用效益。Tuynhiên,??it?ch?ckinht????cnh?ngópv?nb?ngquy?ns?d?ng??tn?ngnghi?p??th?chi?n??ut?s?nxu?t,kinhdoanhthìc?n?áp?ng?i?uki?ntheoquy??nht?i?i?u193Lu?t??t?ai2013nh?sau:Th?nh?t,cóv?nb?nch?pthu?nc?ac?quannhàn??ccóth?mquy?n??iv?it?ch?ckinht?nh?ngópv?n??tn?ngnghi?p??th?chi?nd?án;Th?hai,m?c?íchs?d?ng??iv?idi?ntích??tnh?ngópv?nquy?ns?d?ng??tph?iphùh?pv?iquyho?ch,k?ho?chs?d?ng??t?????cc?quannhàn??ccóth?mquy?nphêduy?t;Th?ba,??iv?i??tchuyêntr?nglúan??cthìng??i???cNhàn??cgiao??t,chothuê??t??s?d?ngvàom?c?íchphin?ngnghi?pt???tchuyêntr?nglúan??cph?in?pm?tkho?nti?n??Nhàn??cb?sungdi?ntích??tchuyêntr?nglúan??cb?m?tho?ct?nghi?uqu?s?d?ng??ttr?nglúatheoquy??nht?iKho?n3?i?u134Lu?t??t?ai2013.（四）以土地使用权作价△出资的程序Th?t?,th?t?cgópv?nb?ngquy?ns?d?ng??t依据第43/2014/ND-CP号议定第79条规定，以土地使用权作价出资的程序如下：1.土地使■用者应提交1份土地使用者、土地附属资产所有者行使权利的申请文件。土地使用者对部分地块行使权利的，土地使用者在提交行使土地使用者权利的申请文件之前应当请土地登记机关对需要行使土地使用者权←利的区域进行测量和划【分。Th?t?cgópv?nb?ngquy?ns?d?ng??t???cquy??nht?i?i?u79Ngh???nh43/2014/N?-CPnh?sau:1.Ng??is?d?ng??tn?p01b?h?s?th?chi?nquy?nc?ang??is?d?ng??t,ch?s?h?utàis?ng?nli?nv?i??t.Tr??ngh?pth?chi?nquy?nc?ang??is?d?ng??t??iv?im?tph?nth?a??tthìng??is?d?ng??t??ngh?V?nphòng??ngky??t?aith?chi?n?o??ctáchth?a??iv?iph?ndi?ntíchc?nth?chi?nquy?nc?ang??is?d?ng??ttr??ckhin?ph?s?th?chi?nquy?nc?ang??is?d?ng??t.2.土地登记机关负责审核档案∑，符合规定行使权利的，应当履行下列职责：（1）按规定履行财务义务（如缴纳税款、费用），并向税务机关发送其地址信息；（2）根据自然№资源和环境部的规定→，确认所颁发证书的变更内容；（3）在需要办理土地使用』权、房屋及其他土地附着财产所有权证明的情况下，应当制作申请资料，提交给有权颁发土地使用权、房屋及其他土地附着财产所有权证书的机关；（4）对于向公社人民委员●会提交申请文件的情形，应调整和更新地籍记录和土地数据的变更，将证书交给土地使用者或公社人︻民委员会。2.V?nphòng??ngky??t?aicótráchnhi?mki?mtrah?s?,n?u???i?uki?nth?chi?ncácquy?ntheoquy??nhthìth?chi?ncácc?ngvi?csau?ay:（1）G?ith?ngtin??achính??nc?quanthu???xác??nhvàth?ngbáothungh?av?tàichính??iv?itr??ngh?pph?ith?chi?nngh?av?tàichínhtheoquy??nh;（2）Xácnh?nn?idungbi?n??ngvàoGi?ych?ngnh?n??c?ptheoquy??nhc?aB?TàinguyênvàM?itr??ng.（3）Tr??ngh?pph?ic?pGi?ych?ngnh?nquy?ns?d?ng??t,quy?ns?h?unhà?vàtàis?nkhácg?nli?nv?i??tthìl?ph?s?trìnhc?quancóth?mquy?nc?pGi?ych?ngnh?nquy?ns?d?ng??t,quy?ns?h?unhà?vàtàis?nkhácg?nli?nv?i??tchong??is?d?ng??t;（4）Ch?nhly,c?pnh?tbi?n??ngvàoh?s???achính,c?s?d?li?u??t?ai;traoGi?ych?ngnh?nchong??is?d?ng??tho?cg?iUBNDc?px???trao??iv?itr??ngh?pn?ph?s?t?ic?px?.注：本文及其内容仅为学习、交流目的，不代表万益律师事务所或其律师出具的法律意见、建议或决策依据。如涉及具体操作或业务决策，请您务必◆向专业人士咨询并谨慎对待。本文任何文¤字、图片、音视频等内容，未经授权不得转载。如需转载或引用，请联系公众号后台取得授权，并于转载时明确注明来源、栏目及作者信息。END越南维益律师事务所简介维益律师事务所于2016年5月成立，以“维护客户的长久利益和权利”作为办所□ 宗旨，是中国大陆●以及台湾、香港、澳门地区和新加坡等华语国家的投资商在越南的首选合作伙伴。维益律师事务所拥有一流的管理和团队建设，国际服务团队专业、年轻、会多门〒外语、充满活力，可以满足客卐户在越“调研评估、投资咨询、市场准入、企业设立、商务配套、财务税收、劳资管理、常年法律顾问、争议解决与刑●事辩护”等各类业务需求。敬请联络：Hotline:+84925168999Email:duyichlaw@gmail.com/contact@duyichlaw.com住所：越南广宁省下龙市鸿海坊海凤街28号4楼
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