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目录1.四部门发文进一步提升不动产登记便利促进营¤商环境优化2.两部门联合发文建立城市房地产融资协调╱机制3.央行与金融监管总局：满足条件的房企可用经营性物业贷∴款4.2023全年房地产数据出炉，多项数据指标降幅¤收窄，政策成效持续显现5.两部门发布意见支持住房租赁市场发展6.七部门联合发文ω　加强高校学生宿舍建设图片来源：Unsplash.com内容详情1.四部门发文进一步提升不动产登记便利促进营商环境优化近日，自然资源部会同国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家金融监督管理总局，印发《关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》（以下简称《通知》），推出8条不动产登记便利化改革举措，促进营商环境优化，支撑经济高质量发展。《通知》要求，要围绕“高效办卐成一件事”合力攻坚，主动跨前一步，加强部门协同配合，对标国际一◆流营商环境标准，通过改善不动产登记服务“软环境”，提升促进高质量发展“硬实力”，不断增强企业群众办理不动产登记的获得感、幸福感、安全感。具体8个方面如下：一是全面推进“全程网办”。加快实现不动产登记全业务类型网上可办、网上好办，提升转移登记↓、抵押登记等高频业务“全程网办”比例；加快推广不动产登记电子证书证明在抵押贷款、税收征缴、经营主体注册登记、户籍管理、教育入学、财产公证、水电气热过户等方面的社会化应用，逐步实现应用场景全覆盖。二是创新项目建设全生命周期登记服务。围绕各类项目，打通上游相关业务环节，逐步创新项目建设土地供应※、规划许可、不动产登记等全生命周期以及土地转让和抵押阶段的登记服务，通过信息共享、并行办理，实现“交地（交房、成交、竣工、抵押）即交证”。三是提高涉◥企登记服务水平。鼓励设立企业办事专区或企业专窗，为企业办♀理不动产登记提供“绿色通道”。对改︾制重组涉及权属转移符合契税、印花税、土地增值税减征、免征或暂不征收政策的，不动产登记机构及时依法办理登记，支持各类经营主体改革发展。四是强化登记和税务、金融高效协同。完善综合窗口①设置，优化人员配置，加快向“一窗办理、集成服务”升级。优化线上缴纳土地出让价款等相关税费支付方式和支付额度，实现省级层面税收征缴和不动产登记信息实时共享。五是拓展预告登记覆盖面。全面开展预购商品房预告登记，加快推广存量房预告登记。加大宣传推广力度」，引导买卖双方积极申办预告登记。实现预告登记网上办、即时办、免费办，依托综合窗口，推进预告登记与签订不动产物权协议同步申办。六是优化继承登记办理流程。在办理非公证继承涉及的不动产登记业务中，对法定继承的，由全部法定继承人共同查验继承材料；对遗嘱继承的，由全部法定继承人共同查验遗嘱的有效性及是否为最后一份遗嘱；对受遗赠〖的，由全部法定继承人和受遗赠人共同查验继承材料。此外，引入遗产管理∑　人制度，通过遗产管理人对继承关系、申请材料等进行确认，精简办理流程，压缩办理时间。七是健全化解历史遗留问题长效机制。及时总结创新举措和典型经验，收集不作为、乱作为的反面█案例，以案为鉴加快化解。同时，建立问题发现处理平台和机制，以“办不成事反映窗口”为依托，建立健全历史遗留问题发现和处理平台、机制。八是深化队伍作风常态化建设。定期举办不动产登记技能大赛，持续开展寻找“全国最美不动产登记人”公益活动，启动全国便民利民典型窗口建设，提升一线登记人员的业务能力和职业归属感。针对一线窗口女性占比大的特点，争取“巾帼文明岗”“三八红】旗手”等荣誉，完善女性职业发展保障措施。2.两部门联合发文建立城市房地产融资协∞调机制近期，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制〖的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。通知明确，发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及项目开发企业有关情况，提出可以○给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。通知要求，金融机〖构要按照市场化、法治化原则做好评估，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化』审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排∑　、新增贷款等方式予以支持。通知强调，城市房地产融资协调机制要加强工作统筹和信息共享，做好融资保障工作，为金融机构发放融资提供支持。要进一步压实房地产开发企业主体责任，指导房地〗产开发企业通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流，督促其合规使用信贷资【金，进一步增强银企互信。3.央行与金融监管总局：满足条件的房企可用经营性物业贷款偿债近期，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，可发放经营性物业贷款用于偿¤还房地产开发企业存量房地产领域▼的相关贷款和公开市场债券。经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的⌒　，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。其中，商业性房地产包括商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。《通知》明确，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。同时，经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续≡基础上，还可发放经营性物业√贷款用于偿还该企业及其集团控股公司存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。《通知》明确，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。在风险管理方面，根据《通知》，商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人◥及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回※全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。此外，商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。4.2023全年房地产数据出炉，多项数据指标降幅收窄，政策成效持续显现2024年1月17日，国家统计局发布2023年1—12月全年全国房地产市场基本情况，从数据来看，2023年1—12月，商品房销售面积和销售额、房地产开发投资、房企到位资金等指标累计降幅较1—11月继续扩大，其中，商品房销售面积创2012年以■来新低，销售额创2016年以来新低，开发投资规模创下2017年以来新低。不过，2023年12月单月，商品房销售面积环比增长41.6%。值得注意的是，房地产市场目前出现了两方面积极变化：0..一、2023年房地产投资、销售等指标降幅较上年收窄，房地产开发投资比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点。房地产开发企业到位资金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3个百分点。8月份以来，新建商品住宅网签备案量整体回升，新房和二手房的成交量都在温和上升。二、房地→产竣工面积增加较快，“保交楼”工作在稳步推进，效果持续显现。2023年，房地产开发企业竣工房屋面积比上一年增长17%。展望2024年，房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善，短期新房市场仍有一定调整压力。伴随着央行重启抵押补充贷款(PSL)、广州首张房票落地等，“三大工程”配套政策正在加速落地，预计将对2024年房地产开发投资形成一定支撑，但在销售市场修复缓慢影响下，全国房地产开发投资下行态势或难改。房地产发展的新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。其中，正在推进的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设，以及城中村改造等工程快⌒　速推进。随着这些工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。5.两部门发布意见支持住房租赁市场发展近期，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。自2024年2月5日起施行。意见明确，加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体■经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。意见提出，满足团体批量购买租赁住々房的合理融资需求，住房租赁团体购▽房贷款的期限最长不超过30年。意见还明确支持发放住房租赁经营性贷款，鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求◎特点的金融服务模式和金融产品。在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，意见提出，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持发行住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。此外，意见强调加强和完善住房租赁金融管理，严格住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新，防范住房租赁金融风险。6.七部门联合发文加强高校学生宿舍建设近期，国家发展改革委、教育部等7部门︻联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》（以下简称《指导意见》）。《指导意见》提出，多渠道支持高校学生宿舍建设，优化高校学生宿舍功能设置，加强学生良好卫生习惯和健康生活方式培养，营造良好育人环境，努力把高校学生宿舍打造成为落实立德树人根本任务、开展“三全育人”的重要阵地，为建设〗教育强国、人才强国提供有力支撑。《指导意见》从4方面提出11条政策措施。一是健全多元筹资机制。安排中央预算内投资支持高校学生宿舍建设，将高校学生宿舍纳入地方政府专项债券支持范围，发挥商业贷款补充作用，统筹运用多种资金渠道筹措建设资金。二是多渠道扩大学生宿舍资源。加快支持具备新建条件的高校，新建一批学生宿舍。加大修缮力度，改造提升存量宿舍资源。三是△健全配套政策体系。引导高校健全基本办学条件与发展规々模相适应的长效机制，推动高校招生计划安排与宿舍面积达标挂钩。建立合理成本分担机制。四是加强宿舍管理和服务。优化学生宿舍功能设置，将党建、学习、休闲、娱乐、健身、社团活动等空间与学生宿舍同步规划、同步建设。督促学生养成良好卫生行为习惯。《指导意见》明确，教育部会同国家发展改革委、财政部等部门建立具体工作协调机制，统筹推进高校学生宿舍建设，要求各地抓紧制定本地区高校学生宿舍建设方案，确保各项任务落到实处，见到实效。END

给付货币是合同纠纷中最常见的诉求。《最高人民法院关于适用的〓解释（2022年修正）》（以下简称《民诉Ψ法解释》）第十八条对《中华人民共和国民事◥诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二十四条规定的“合同履行地”作了“合同对履行地点没有约定或者约定■不明确，争议标的为给付货↓币的，接收货币一方所在地▓≡为合同履行地”的解释，该解释给部分接收货币的原告当事人绕开被告所在地法院的管辖、在己方所在地法院起诉提供了操作空间，但这种操作也伴随着较大争议。图片来自Unsplsh.com一问题的提出管辖是起诉面临的首要问题。实践中，由于地方保护主义、“诉讼主客场”等问题的存在，当事人总是尽可能让己方所在地法院审理案件，以期减少“场外因素”。囿于“原告就㊣被告”的基本管辖原则，被告所在地法院具有管辖权，自不待言。在合同纠ㄨ纷中，“合同履行地”成为原告当事人绕开被告所在地法院管辖的突破口。为明确该问题，《民诉法解释》第十八条专门对“合同履行地”进行解释。因给付货币是合同纠纷中最常见的诉求，本文聚焦于《民诉法解释》第十八条第二款“合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争↘议标的为给付货币的，接收货币一方◥所在地为合同履行地”之规定（以下简称“‘接收货币一方所在地’规则”），讨论当合同纠纷的诉讼请求涉及给付货币时，接收货币一方当事人如何实现在己方所在地法院起诉。二适用范围的厘清：“接收货币一方所在地”规则仅适用于借款合同？在借款合同纠纷中，出借人向其所在地法院提起诉讼，请求借款人偿还借款本息。此时，司法实践的观点是基本统一的，即该借款合同纠纷的争议标的是给付货币，出借人是接收货币的一方，出借人所在地法院具有管辖权。然而，部分法院却产生了一种观点：“接收货币一方所在地”规则仅适用于借款合同纠纷，其他合同纠纷不能照此处理。笔者认为，该观点是错误的。首先，《民诉法解释》第十八条是对《民事诉讼法》第二十四条的解释。而《民事诉讼法》第二十四条适用的诉讼是“因合同纠纷提起的诉讼”，并没有将此限定为借款合同纠纷。其次，《民诉法解释》第十八条第二款也没有对合同纠纷类型作任何限定，而是以“争议标的”作为区分标准。最后，“争议标的为给付货币”也不等于就是借款合同，买卖合同、委托合同、承揽合同等有名合同以及大量的无名合同都有可能存在给付货币的争议。综上，绝不能认为“接收货币一方所在地”规则仅适用于借款合同纠纷。图片来自Unsplsh.com三核心概念的理解：“争议标的”“接收货币一方所在地”规则的适用前提之一是“争议标的为给付货币”，“给付货币”较好理解，那么“争议标的”应如何理解呢？现行法律、司法解释都没有对“争议标的”进行定义和解释，因此在司法实践中存在多种理解，其中，主流的观点包括：诉讼请求说，合同特征义务说和涉诉义务说。（一）诉讼请求说诉讼请求说认为▲，“争议标的”应根据原告的诉讼请求来确定，若原告的诉讼请求包括给付货币的请求，则原告作为接收货币的一方，其所在地法院具有管辖权。笔者认为，该观点是错误的。“原告就被告”的初衷之一就是防止原告通过滥诉损害被告的合法权益。原告提出何种诉讼请求很大程度上取决于其个人意志。试想只要原告提出的诉讼请求包含给付货币请求，原告所在地法院就具有管辖权，如此这般，管辖的确定就全部取决于原告的个人意志，法律则没有任何调节空间，这一定程度上无异于放弃了“原告就被告”的基本原则。那么原告就可以无所顾忌、不加思考地在己方所在地法院提起诉讼，原告诉讼成本小而被告诉讼成本大，进而引起滥诉的风险。当前主流的司法实践基本不采用此说。（二）合同特征义务说合同特征义务说则认为，“争议标的”是指能够反映合同本质特征的合同义务，特别是互负债务的双务合同中，必有一个能反映合同本质特征的义务。合同特征义务说滥觞于1992年7月14日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的意见》（现已废止）第十九条：“购销合同的双方当事◢人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点◥为合同履行地；没有约定的，依交货方式确定合同履行地；采用送货方式的，以货物送达地为合同履行地；采用自提方式的，以提货地为合同履行地；代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行地。”司法实践基于对前述规定的归纳，得出了合同特征义务履行规则。尽管2015年《最高人民法院关于适用的解释》第十八条确立了以“争议标的”为基╳础的区分方法，但是实践中不少法院仍然延续了合同特征义务说的裁判方式，具体如下：例1：在（2019）最高法民辖终1号案中，最●高人民法院认为，H公司的诉讼请求为要求被告X公司支付52100万元的受让价款及违约金。但H公司提出的诉讼请求并非等同于争议标的。争议标的是指双方ω　发生纠纷的合同类型或性质所决定的主要或特征性义务。在合同∮约定的众多义务中，特别是互负债务的双务合同中，必有一个能反映合同本质特征的义务。这个本质性义务的不同，是区分不同争议标的的标志。在双务合同中非金钱给付义务是该类合同的区分标志，只有这个特征义务的履行地才是确定管辖应依据的履行地。就本案而言，H公司与X公司在《有限合伙份额受让协议》中约定，在信托计划成立36个月后，H公司有权要求X公司按人民币52100万元♂的受让价款受让H公司持有的维童的全部有限合伙份额。该约ㄨ定的目的是H公司转移其在维童的全部有限合伙份额于X公司，交付H公司在维童的全部有限合伙份额是合伙企业份额转让合同的特征义务，因此本案争议标的不属于给付货币，应为其他标的，应根据交付标的物义务一方所在地确定合同履行地，即本案所涉争议标的履行地应为H公司的所在地。例2：在(2019)最高法民辖终385号案中，最高人民法院认为，认定合同履行地需要先确认当事人之间的争议标的。争议标的是指双方发生纠纷★的合同类型或性质所决定的主要或特征性义务。就本案而言，当事人之间签订《股权转让协议》《增资入股协议》《合作协议》及多∩份补充协议，通过收购股权、增资入股以及股权转让等方式使得Y公司取得珑童公司共计76%的股权，并约定整合各方资源最终促成珑童公司的成功上市。在实现该合同目的的过程中涉及公司债权债务分配、公司治理、财务管理、存货处理等多方面权利义务的履行，支付货币仅是交易对价，而非合同特征性义务。因此，本案的争议标的不属于给付货币，而是其他标的，应当根据履行义务一方所在地确定合同履行地。笔者认为，或许合同特征义务说在2015年前有存在的法律依据，但是随着2015年《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的施行，合同特征义务说已经没有沿用的合法性和⊙合理性。首先，从文义解释来看，“争议标的”无法被解释为“合同特征义务”，因为不是所有的合同特征义务☆都会引发争议，也不是所有争议都与合同特征义务有关。其次，合同特征义务赋予法官过大的自由裁量权。实务中，有名合同的合同特征义务可能较容易确定，而对于大量纷繁的无名合同而言，其权利义务往往是复合存在的，对于当事人而言，每一个义务可能都是重要的，仅以法官自己的观点简单评说何种义务是合同特征义务，无助于各方当事∑人之间矛盾的调和。最后，确定合同特征义务难免会对合同进行实体判断，而管辖仅是程序问题，在程序问题中对实体问题进行展开显然是不恰当的，会导致司法效率的降低。（三）涉诉义务说“争议标的”是指当事人诉讼请求所指向的合同义务内容，换言之，就是引起当事人』争议的合同义务。例如，在借款合同纠纷中，出借人请求借款人偿还借款，依据的是借款合同中关于借款到期后借款人应偿还借款的约定，该约定的内容本身就是与给付货币有关，因此出借人是接收货币的一方。这与既有的司法实践观点相统一。又如，在买卖合同中，出卖人未按时交付货物，买受人请求出卖人支付违约金。尽管诉讼请求涉及金钱给付，但是买受人主张违约金的前提是出卖人违约，而出卖人的义务内容指向的是买卖合同中←关于按时交付货物的约定，与给付货币无关，因此不能适用“接收货币一方”规则。这也与当前司法实践不采用诉讼请求说的立场相一致。据此，本文认为，涉诉义务说更符合《民诉法解释》第十八条规定的本意，既有利于防止原告滥诉，又因诉讼请求∏指向了合同义务，便于人民法院查清案件事实，又不会明显增加审理难度。近年来的司法实践表明，最高人民法院的观点逐步向涉诉义务说回归。例3：（2020）最高法民辖34号案中，最高人民法院认为，对于合同没有约定履行地点或者约定不明确，不宜再以送货地、收货地、验货地来确定合同履行地，也不能以实际履行地作为认定标准，要根据当事人争议或案件纠纷所针对的合同项下的某项特定义务来确定。本案中，原告是因被告违反了支付货款的合同义务，诉请被告给付货款，故本案争议标的为“给付货币”，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条的规定，应以接收货币一方所在地作为合同履行地，即本案原告所在地为合同履行地。例4：(2022)最高法知民辖终157号案中，最高人民法院认为，该规定所＠称“争议标的”是指当事人诉讼请求所指向的具体合同义务。诉讼请求为给付金钱的，不应简单地以诉讼请求指向金钱给付义务而认定争议标的即为给付货币，而应根据合同具体内容明确其所指向的合同义务来确定。本案系计算机软件开发合同纠纷，原告在本案中诉请被告履行的义务是支付开发软件的≡合同款，故可以以此确定接收货币一方所在地为合同履行地，即原告住所地作为接收货币一方所在地为合同履行地。例5：（2023）最高法民辖17号案中，最高人民法院认为，上述合同对合同履行地点没有约定，现原告起诉要求判令被告支付拖欠的中转站及公厕运营管理承包费用，针对的是案涉《怀宁新县城垃圾压缩中转站及公厕运营管理承包合同》中约定的付款义务，争议的合同义务是以给☆付货币为内容的，故本案争议标的为给付货币。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款关于“合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地”的规定，接收货币一方即本案原告所在地为本案合同履行地。四适用规则的条件：“接收货币一方所在地”规则如何操作行文至此，可以对“接收货币一方所在地”规则的适用条件进行小结：条件一根据《民事诉讼法》第二十四条之◣规定，纠纷类型必须是合同纠纷，若是人身权利、侵权等非合同纠纷，没有适用空间。条件二根据《民诉法解释》第十八条※第二款第一句“合同对履行地点没有约定或者约定不明确”，案涉合同没有对履行地点进行约定或约定不明，否则应根据《民诉法解释》第十八条第一款“合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地”之规定确定合同履行地。同时，根据《民事诉讼法》第三十五条之规定，合同也没有约定管辖。条件三根据《民诉法解释》第十八条第二款第二句“争议标的为给付货币的”，结合前述分析，涉诉义务说要求诉讼请求所指向的合同义务是以给付货币为主要内容的。这里需要注意的是，部分司法观点认为，《民诉法解释》第十八条第二款的文义表明，该规则只适用于给付之诉，而并未涵盖形成之诉或确认之诉。单纯地请求确认合同效力或者请求解除合同的诉讼，有约定从约定，无约定的，只能由被告住所地法院管辖。为保险起见，适用“接收货币一方所在地”规则时，诉讼请求中应包含指向合同约定》的给付货币义务的给付请求。条件四根据《民诉法解释》第十八条第二款第三句“接收货币一方所在地为合同履行地”，原告应当是接收货币的一方。END覃一晟广西万益律师事务所主任助理，高端民商事争议解决部专职律师Ψ 。擅长领域：民商事争议解决、国际贸易和投资争端解◥决。练家杏广西万益律师事务所行政法律部专职律师。擅长领域：行政诉讼、公司法律顾问、民商事争议解决。

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