新闻资讯 - 广西万益律师事＠务所

小区业主们常有疑惑，自己交的物业费到底包含ξ　了哪些服务内容？今︽天我们就结合《广西壮族自治区∮住宅物业服务收费管理工作指导意见》（下称“《广西物业♀收费指导意见》”）《广西【壮族自治区物业卐管理条例♀（2020修订）》来说一下哪一些费用是包含在物业费当中的？哪一些费用是要使用到专项维修资金的？图片来源：Unsplash.com根据《广西物业收费指☉导意见》第五条、第六条以及《广西壮族自治∮区物业管理条例（2020修订）》第八十╱二条的规定，以下费用，物业服务企业应当从收取的住宅物业服务◥费中支出，而不◣应使用公共收益或专项维修资金：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等；（二）物业共用部↘位维∏护、共◥用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任◇保险费用（含□共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的∴药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电¤费，不含电梯运行◢费用及二次供水加压费用）；（三）物业服务区域清∞洁卫生费用；（四）物业︻服务区域绿化养护费用；（五）物业服务区域秩序ぷ维护费用；（六）物业◥服务企业办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业服ω　务费税金；（九）经业主同意的其他费用。以下其他费用，物╳业服务企业可以在住宅物业服务费外另行向业主收取，或在物业服务合同中约◣定将这些费用╳包含在收取的整体物业服务费中：（一）装修垃圾清运费；（二）电梯运行费；（三）消防设施运行费〇；（四）出入证（卡）制作工ζ　本费；（五）二次供水加压费、车辆停放服务费㊣；（六）车位（库）物业服务费；（七）车位（库）租赁费。以下费用，应当通↑过专项维修资金列支或者应》当由相关业主√分摊，不得计入物业服务成本：物业共用部位、共用设施设备（含电梯大◣维修、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非Ψ 经营性车场车库、公益性文体设施和共用№设施设备使用的房屋▆等）的维修※和更新、改造等费用。以电梯产生的费用举例♂：根据《广西物业收费指导意见》以及第五条第▃一款第（三）项以及⌒　第六条的规定，电梯运行费包括了维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。物业服务企业可在住宅物业服务▅费基础上另行收取电梯运行费作为保证电梯安全有序运行使★用而需要支出的费用。因此，电梯运行的电费、电梯的小额维修费▅、维保费等应当从电梯运∏行费中支出，物业服务企业可以在物业服务合同中约定在住宅物业服务费外另行收取，也可以将电梯▲运行费包括在所收取的⊙整体物业费中。再根据《广西物业收费指导意见》第六条第二款及《广西物业∞条例》第八十二条，物业保▽修期届满后，对电梯』进行大维修或更新、改造，不应列入物业服务成本，应当从专项维修资金列支；或根据《广西物业【条例》第八十一条第二款的规※定，对电梯进行大维修或更新、改造所产生的费用，通过业主大会决定后从公共收益〖中支出，或由业主自筹资金。相关法条《广西壮族自治↘区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第五条物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工卐本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。（一）住宅物业服务费是指按照物业服务合同约定∑为业主提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护】、保洁服务、绿化养护等服务所收取的费▓用。（二）装修垃圾清运费是指业】主或物业使用人委托物业服务企业清运装修房屋建筑垃圾所收取的费用。（三）电梯运行』费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，包括维保费△、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。（四）消防设施运行费是指用于保证消防设施安全○运行的专业年检、维保支出的费用。（五）出入证（卡）制作工本费指为业主制作小区∮出入证（卡）的工本费。（六）二次供水加压费是指为二次加压供水设备○运行维护、清洗、水质监测及能耗等提供服务所收←取的费用。（七）车辆停放服务费是指为物业服务区域内公共车位(库)提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费︽用，不包含车辆保⊙管费用。（八）车位（库）物业服务费指对小区所有的产权停车位提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服◎务所收取的费用，不包含车辆保管费用。（九）车位（库）租赁费是指是产权单位将室内车位（库）出租给︾承租人使用所收取的费用，不包含车辆保管费用。第六条实行政府指导价的住宅↑物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和〓合理利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一〗般包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等；（二）物业共用部位维护、共用设施设备▲的日常运行费用、维护费用及公众∩责任保险费用（含共用设施设备运行以及¤公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害々的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用）；电梯运行◥费及二次供水加压费应专款专用，单独设帐管理，每半年向业主公布一次收支¤情况。（三）物业服务区域清洁卫生费用；（四）物业服务区域绿化养护费用；（五）物业服务区域秩序维护费用；（六）物业服务企业办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备（含电梯大』维修、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经☆营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）的维修和更新、改造☆等按规定（含不可抗力因素造成的）应当通过专项维修资金列支或者应当由相关业主分摊的费用，不得计入物业服务成本。物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要╲及相关政策规定核定。物业服务企业要配合政府价格主管部门做好成本监审或成本调查◣工作，如实提供相关成本资料。《广西壮族自治区物业管理条例》第八十◥二条物业保修期限内发生的维修、更新、改造责任①和费用，由建设单位承担；保修期限届满后的∩维修、更新、改造责任和费用，按照下列ㄨ规定承担：（一）业主专※有部分由业主承担；（二）物业共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面○积分摊，从物业专项维修资金中支付。未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照专有部分建筑面积承担。属于№人为损坏的，费用由责任人承↘担；（三）物业管理区域内供电、供水、供燃气、通信、有线电№视等相关管线和设施设备，按照有关规定承担；（四）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务人从业主支付的∏物业费中支出。业主部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，由拥有部分共有部分的业主共同决定并按照专有部分建筑面积分摊；拥有部分共有部分的业主作卐出的决定不得与业主大会对业主共有部分作出的决〇定相抵触。END作者简介苏佳丽广西万益律师事务所房地产和建设工程部专职律师。擅长领域：二手房交→易纠纷、合同纠纷、房地产业〓务。潘亮广Ψ 西万益律师事务所房地产和建设工程◆部部长。擅长领域：房地产、建设工程、城市更新、政府→与社会资本合作、金融证券等争议解决及非诉讼法律事务。

预售商品房资金监管账户作为房地产开发商的●重要财产线索之一，法院是否可以对该账户进行冻结或扣划？在什么条件下可以扣划账户内的资金用于偿还债务？下面，万益执行律师将通过相↑关案例，为您详细分析。图片来源：Stockvault案例一案●件索引《太信信托有限责任公司、大山房地产开发有限公司等↑合同纠纷执行复议执行裁定书》广东省高★级人民法院（2023）粤执复121号▓案情简介2019年6月27日，因需对大山房∑地产开发有限公司（下称大山地产）开发建设的预售商品房项目进行监管，大山地产、唐山高新技术产业开发区城市建设管理局（乙方、监管机构）、河北唐山农村商业银行股份有限公司城区卐支行（丙方、监管银行）签订了《唐山市高新区商品房预』售资金▼监管协议》，各ξ方对监管额度、监管账户等事项进行了约定。2021年9月18日，太信信托有限责任公司（下ξ称太信信托）与大山地」产、姜某合同纠纷一案，广√州市中级人民法院（下称广州中院）作出（2020）粤01民初2017号《民事调解书》，该调解书发生法律效力后，由于大山地产、姜某没有履行确定的义务，广州中院♀于2021年11月23日立案执行。2021年12月3日，该院从大山地产的预售资金监管账户中扣划资金共计234853267.33元。2021年12月17日，该院在收◤取执行费302253元后，将剩余的案款共234551014.33元发ξ　放给申请执行人太信信托。唐山高新技术产业开发区城市建设管理局（下称唐山◥高新建设局）对ζ　此提出执行异议，请求撤销扣划执行裁定及将扣划的款项返还至监管账户。该●案经历了一审、二审审查程№序，现已审查终结。一审法院认为关于该院能否冻结、扣划涉案银行存款的问题。《中华人民共和国城市↓房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得『款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法◇院、住房和城乡建『设部、中国人民银行关于规范人民◤法院保全执ζ　行措施确保商㊣　品房预售资金用于项目建设的々通知》第一条□第一款规定：“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项¤目建设、维护购房者权益的重要】举措。人民法院冻结↘预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房▲和城乡建设主管部门”；第三款规定：“除当事人申请执行因建设该◥商品房项目而产生的工程建设进度款∞①、材料款、设备款等债♂权案件之外，在商品房项目完成房屋︼所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管∏额度内的款项，人民法院不得采取♀扣划措施。”如前所述，被执行人大山地产在河▓北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行开设的账号尾号分别为001、387的两个☉银行账户，其性质为商品房预售资金监管账■户。而申请执行人太信信托与被执行人大山地产之间是借款合同纠纷，不属于因建设涉案商品房项目而产生的债权♀案件，故根》据上述《通知》第一条第一款、第三款的规定，该◥院对涉案银行账户可以依法冻结，但对账户内「的款项不得采取扣划措施。因此，唐山高新建设局请求将该◣院已扣划的属于◥大山地产的234853267.33元款项返还至原银行账户，理由成立，依法应予支持◣；对其关于解除对两银行账户冻结措施的异议请求，该院不予支持。二审法院认为商品房预售资金是购房消费者购买商品房开发建设单←位正在建设中的商品期房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。根据《中⊙华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三◥款的规定Ψ ：“商▅品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”换言之，该款项应用于购买该↓商品房项目建设必需▅的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款，不得挪作他用。对商品房预售资金开设专门银行账▓户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建商品房工程如期竣工和交付、维护购房消费者合法权益、促进房地〖产市场平稳健康发展、优化营商环境的重要作╱用。在保障在建商品房建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金监管账户依法采取冻结措╲施，但只有在商『品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况∩下，才可作为执行款予以执行扣划。案例二』案件索引《津宗科技有限公司执行复议裁定书》辽宁省大连市中级人民法院（2023）辽02执复150号案情简介在申请执行人津宗科技有限公司（下称津宗公司）与被执行人双连房地〒产开发有限公司（下称双连公司）建设工程施工合同纠纷一案中，大连市西岗区人民法院（下称西岗区法院）扣划了双︻连公司商品房预售资金监管账户内的→存款349387.17元、7664576.81元。异议人（被执行人）双连公司对此提出执行异议，该案⌒　经历了一审、二审审查程序，现已审查终结。一审法院认为人民法院有权对被执行人名下的银行存★款进行冻结、扣划。本案争议焦点是西岗区法院扣划异议人双连公司招商银行4119××××0909账户中的存款的执行行为是否合法。首先，异议人主张案涉账户系商品房预售资金监管账户，应当提交相应的证』据予以证明。异议人未举证证明案涉账户系商品房预售资金监管账户，亦未证明西岗区法院扣划的款项系商品房预售资金【注：异议人在√执行复议程序中提交了招商银行股ζ份有限公司大连分行（甲方）、双连公司（乙方）、北京兴电国际工程管理有限公司（丙方）签订的四份▽《大连市商品房预售资金监管协议书》，证实法院扣划的账户为商品房预售资金监管账户】。其次，根据生效裁判文书的认定事实，异议人欠〓付的质保金均系双方进行工程结算、确认工程结算额后，在工程结算款中按比例予以扣除而作为质保金。异议人扣除部分工程〗结算款作为质保金，在期限届满后仍未返还，应视为异议︽人没有按照确认的工程结算额支付相应款≡项，被扣除部分的质保金应视为工程款的一部分，属于《最高人民法◥院、住房和城〓乡建设部、中国□人民银行关于规范人民法院保全↘执行措施，确保商品房预售资金用于○项目建设的通知》第一条“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债←权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监▆管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施①ㄨ”规定中的可以采取♂扣划措施的款项。同时，生效裁判文书（2022）辽0203民初4973号民事判决确定的被执行人的应付款项包括两部ξ分，一部分为质保金及利』息，另一部分为场地照管、临时设施费用◥及相应利息，并非全部为质保金及利息。结合以上几点，即使案涉账户为预售资金监管账户、相关款项为商品房预售资金，根据前款规▲定，西岗区法院对其中的款项进行扣划亦符合法律规定，并无不当。二审法院认为建设工程质量Ψ 保证金是发包人ぷ与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工↙程款中预留，用以保证▂承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷责任期到期◤后，发包人应按合同约定向承包人返还保证金。案涉保证金属于工程款的一部分，可以从商品房预售监管账户中划拨。商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措☆。设立商品房预售资金监管账户的目的是保障完成本工↓程建设所必需的建筑材料、设备购置款，支付】工程建设的施工进度款及本工程其他相关费△用。虽双连公司应向津宗公司返还的质量保证◥金及欠付的场地照管、临时设施费用涉及「西岗区黑咀子码头及周边地块改造项目A1、A2、B2区块，但实质々均为该整体项目的工程建设款。西岗区法院冻结并扣划项目A1区块的预售监管账户用于执行上述工程建设款项符合设立商品房预售资金监管的基本目的，不违反专〓款专用原则。综上，西岗区法院执行裁定认定案涉款项属于《最高︾人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关︾于规范人民法院保全执行措施，确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施”规定的可以扣划的资金范畴，从而认定执行行为合法，认定事实清楚，适用法█律正确，本院应予维㊣持。律师解卐析通过上述案例及相关法律规定可知：一、人民法院可以对商品房预售资金监管账户进♀行冻结；二、对于建【设商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件，人民法院可以对商品房预售资金监管账户内的资金进行扣划；三、其他类型的案◆件，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院不得扣划。值得注意的是，根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第二条︻规定，商品房预售资金监管账户∞被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设︻工程款债权人、材料款债权人、租赁↓设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备№款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将□　付款情况及时向人民法院报告。在司法↑实践中，针对上述类型的⌒案件，有些法院不通过执行程序解决，即不∮扣划预售资金监管账户资金支付给申请执〖行人，而是由申请执行人或被执行人自行向项目所在地住ζ房和城乡建设主管部门申请审◆核，向商业银√行申请支付。付款后，向法院报告付款情况即可。商品房预售资金是保障房地产项目建设、维护购房者权益的特定资金，依法应专款专用。商品房预售资金监管账户不同于一般的银行账户，人民法院能否对监管账户内的资金进行扣划，应结合案件类型及商品房项目是否完●成房屋所有权首次登记等情形来确定。如您♂在这方面有疑问的，敬请联系广西※万益律师事务所案件执行部，我们将为您提供高效、优◢质的法律服务。相关法律规定《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结⊙预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要■强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切』实避免因人民法院保全、执行预售资卐金监管账户内的款项导致ξ施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。《中华人民共和国城市房〓地产管理法》第四十五条第三款的规定：商品房预售所得款↘项，必须用于有关的工程建设。END作者简介黄文柳广西万益律师事务所案件执行ㄨ部部长擅长领域：案件执行、法律顾问、婚姻家事。吕奇文广西万益律师事务所案件执行◥部专职律师擅长领域：案件执行。

彩神登录入口