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在司法实践中，常常会有被执行人的房产经过一拍、二拍、变卖，却无人竞买之后，申请执行人无奈接受以房抵债的情形。但如果申请执行人在收房时，发现抵债房产已被他人占有或有案外人提出其合法占有该房产↙的诉求。此时，又该如何处理呢？下面，让我们通过案例分析，看看申请执行人如何拿到该房产吧。图片来源：Stockvault案例一案件索引《孙某鑫、刘某奇与辽源市某公司排除妨害纠纷再审审查民事裁定书》吉林省高级人民法院（2019）吉民申xx号案情简介辽源市某区人民法院作出执行裁定书，裁定：一、将被执行人洪某喆所有的某营业用房产一处及土地使用权一宗，以流拍价379054.08元的价格交付给申请执行人辽源市某公司抵偿债¤务。房屋的所有权及土地的使用权自交付时起转移给申请执行人辽源市某公司。二、申请执行人辽源市某公司可持本裁定书到有关机关办理相关ω　产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。后辽源市某公司发现刘某奇、孙某鑫侵占该房屋后，向法院提起诉讼，要求其腾迁房屋。法院认为《中华人民『共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者】人民政府的征收决定等，导致物权ㄨ设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者〗人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，辽源市某区人民法院作出的以物抵债裁定书已将案涉房屋的所有权转移给辽源市某公司，某公▲司依法取得案涉房屋的所有权。孙某鑫、刘某奇提供的证据不能证明二人系案涉房屋的所有人，亦不能证明其占有使用房々屋的行为合法；孙某鑫、刘某奇主张已就执行依据和执行行为提出异议，但没有提供异议已经受理或执行依据、执行行为已经被依法撤◎销的证据，故孙某鑫、刘某奇占有、使用房屋的行为侵害了房屋所有权人某公司的合法权益，原审判决刘某奇、孙某鑫排除妨害、立即︽腾迁并无不当。案例二案件索引《郑某彬、孙某芳排除妨害纠纷二审民事判决书》山东省威海市中级人民法院（2020）鲁10民终xx号案情简介法院执行孙某芳与被执行人某亿鑫公司民间借贷纠纷中，作出裁定被执行人名下的案涉房产作价交付申请执行人孙某芳抵偿部分债务。该裁定书送达申请执行人孙某芳时，孙某芳办理了过户登记手续，将案涉房产登记至其名下。后郑某彬以判决已确认案涉房产抵顶工程款有效为由，拒绝腾︾退案涉房屋，为此孙某芳提起排除妨害纠纷。法院认为《中↓华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的←人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本案中，一审法院在执行程序中作出的（2016）鲁1003执xx号以物抵债裁定，即为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书，孙某芳并依据该裁定书于2018年5月23日办理了涉案房屋的不动产权证书，孙某芳依法取得诉争房屋物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，孙某芳对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。郑某彬通过以房抵顶工程款的方式取得该房屋，其对孙某芳申请执行诉争房屋的行为提起执行异议，经生效法律文书裁定驳回异议申请，未有证据证明郑某彬对此提起执行异议复议或执行异议之诉，业已生效的（2018）鲁1003民初xx号民事判决亦仅确认其与福建三建达成的诉争房屋的顶房协议有效，未支持其要求办理产权证书的诉讼请求，郑某彬亦其未能办理诉争房屋的产权过户手续█，故其对该房屋仅享有债权权益，不得对抗孙某芳对涉案房屋享有的物权。郑某彬占有涉案房屋系妨害孙某芳对涉案房屋享有的占有、使用的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，故孙某芳有权要求郑某彬搬离涉案房屋。律师解析一、拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债的裁定书可直接导致物权不用经登记而直接发生变更物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭，其发生原因可分为两大类，一类是基于法律行为引起的物权变动，另一类则是基于法律规定、法院判决、公用征收、继承以及事◥实行为等法律行为以外的原因引起的物权变动。《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”明确了因生效法律文书和征收决定引起的物权变动。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第七条进一步明确，人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《中华人民共和国民法典》第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。据此，人民法院在⌒执行程序中作出的以物抵债裁定书，直接产生物权变动的效果。而且，作为物权公示生效原则的例外，基于生效法律文书发生的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效即发生物权变动效力。二、申请执行人发现抵债房〇产被他人侵占的，可向法院申请排除妨害依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条等相关规定，人民法院裁定拍卖成交或裁定以物抵债后，若被执行人或第三人拒不移交房产的，可强制执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百一十九条进一步明确规定，在执行终结六个月内，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百一十四条规定进◆行处罚。因妨害行为给执行债权人或者其他人造成损失的，受害人→可以另行起诉。因此，若债权人接受以房抵债后，六个月内，未能及时收房或被执行人、第三人拒不腾迁的∑　，可依法向执行法院申请强制执行，排除妨害。若超过六个月的，债权人可依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百三十八条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”的规定，另行提起诉讼，要求妨¤害物权的行为人返还房产，赔偿损失。结语在司法实务中，存在被执行人为阻挠申请执行人拿到案涉房产，而与他人签订虚假承租合同，或倒签房∏屋买卖合同等情形。若您也遇到类似情况，却不知如何⌒处理时，请联系万益案件执行部，我们将为您提供高效、优质的法律服务。END作者简介黄文柳黄文柳广西万益律师事务所案件执行部部长擅长领域：案件执行、法律顾问、婚姻家事。吴俞霞广西万益律师事务所案件执行部专职律师擅长领域：侵权纠纷、劳动争议、民商事诉讼、公司法律顾问、案件执行。

一、基本案情南宁市兴宁区某宿舍小区系七十年代建设的居民居住小区，为老旧小区，该小区共7层楼，一梯两户，户型面积相同，有较多的老年人居住于此。为老年人居住和出行方便，2022年该小区3栋3单元业主拟在该楼栋加装一部电梯，由此召开业主会就加装电梯事项进行表决。该单元14户业主参与表决，一致同意加装电♀梯，在公示表决结果并取得相关审批手续后，电梯正式安装，工期6个月。但是，在电梯安装期间，该单元一层住宅301、302室的业主认为加装电梯工程噪音巨大，遮挡低楼层业主采光，影响其房屋㊣　实际使用，致使其房屋价值受损，因此拒绝继续安装电梯。该两户业主认为，投票表决加装电梯时并未出具具体施工方案，业主会表决加装电梯事宜时并未释明可能存在的影响，因此要求重新投票。该两户业主的前述请求遭同单元其他业主反对，该两户业主遂阻挠电梯施工，致使电梯加装工程无法进行。同单元其他业主就此事请求街道办事处与其协商，无果。二、争议焦点1.在老旧小区加装电梯，低楼层业主在表决同意加装电梯后能否反悔？2.低楼层业主能否以加装电梯影响其房屋使用和价值为由请求停止电梯加装工程？图片来源：Unsplash.com三、律师观点1.《中华人民共和国民法典》（以下称《民法典》）第7条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚信原则作为民法体系的基本♀原则，也是市民社会必然的道德信条，为维护社会关系，促进社会活动顺利，每个社会主体均应遵循诚信原则。本案中，涉案楼栋就加装电梯事宜进行表决，程序合法合规，表决结果符合法律规定，是涉案楼栋所有业主在表决时的真实意思表示。涉案单元楼栋301、302室业主在业主会上就是否加装电梯进行投票表决时参与表决，并同意加装电梯，此后反悔的行为有违诚信原则，其主张不应◥被支持。2.《民法典》第288条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻』关系。”第292条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物∑　的权利人应当提供必要的便利。”不动产相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有使用人在行使不动产的占有、使用、收益和处分的权利①时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。本案中，加装电梯符合涉案楼栋业主整体利益，在电梯安装过程中，低楼层业主使用房屋虽然会受到部分限制，但是基于相邻关系，低楼层业主在行使自身的权利时，应本着邻里团结、和睦、互助、友爱的原则，给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制，不应㊣阻挠电梯安装。四、律师建议1.老旧小区业主在就安装电梯事项进行表决时，低楼层业主应积极参与表决，提出低楼层住宅可能因此受到的损失等意见，表达自己合理的请求；2.其他楼层业主应充↑分考虑安装电梯对低楼层业主可能造成的影响，在安装费用分摊中同意低楼层业主不分摊或少分摊电梯安装费用，就低楼层业主的损失给予适当补偿。图片来源：Unsplash.com五、类案判决1.上海市嘉定区人民法院（2021）沪0114民初15569号案件判决如下：相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有使用人在行使不动产的占有、使用、收益和处分时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨「碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍。为既有多层住宅增设电梯，系政府为适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。政府相关职能机构，亦多次№发文对电梯安装工程的程序予以规范。电梯安装或许会给底楼住户的采光造成一定影响，但本着方便生※活、团结互助的原则，底楼住户应当给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。2.广州市黄埔区人民法院（2021）粤0112民初8945号判决如下：本案是因老旧小区加装电梯引起的相邻关系纠纷。老旧住宅小区加装电梯是方便居民出行、完善居住功能、提升居住品质、适应社会经济发展和人口老龄化需要的重要措施，是重要的民生工程。本案中，16户业主中有14户同意加装电梯，符合《中华人民共和国民法典》第278条第1款第（七）项规定的“改建、重建建筑物及其附属设施，由业主共同决定”及第2款规定的“业主共同▆决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的卐业主参与表决。经参与表决，专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”之规定，且取得广州市规划和自然资源局《建设工程规划许可证》，并在加装电梯前进行了公示，加装电梯行为合法。本着邻里团结、和睦、互助、友爱的原则，底楼住户应当给予其他业主安装电梯的便利，并接受一定的限制。现电梯已加装完成并投入使用，原告请求恢复原状，没有法律依据，本院不予支持。六、相关法条《中华人民共和国民法典》第七条【诚信原则】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第二百八十八◆条【处∩理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百九十二条【相邻土地ㄨ的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。END作者简介吴重阳广西万益律师事务所房地产和建设工程部专职律师擅长领域：房地产、建筑工程、公司法律服务、侵权联系电话：18577102759邓倩茜广西万益律师事务所房地产和建设工程部实习律师钻研领域：房地产、建设工程联系电话：18677099080

你是否发现想预定机票时，多次浏览页面后，票价就上涨了？你是否发现在差旅App上预定＠ 酒店时，会员价却高于非会员价？你是否发现打车平台上相同的线路，新用户的价格却比老用户便宜？如果你的回答是肯定的，那么恭喜你已被互联网平台用大数据成功“拿捏住”了。但大多数消费者由于信息☆不对称，甚至不清楚自己已被“大数据杀熟”。而小部分发现端∏倪的消费者却不知如何维护自身合法权益，空剩“人为刀俎，我为鱼肉”的无力感。本文将从消费者如何在此种算法困局中进行最大程度自救的角度，尝试进行一些有益探索。一、何谓“大数据杀熟”？2021年2月7日，《国务院反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》正式发布，其第十七条指出，“大数据杀熟”行为的核心在于“差别待遇”。具言之，所谓的大数据杀熟，即互联网平台利用算法技术收集用户信息，对消费者的价格敏感度、品牌偏好、消费习惯、家庭构成、购物忠诚度、潜在的购买需求等信息进行实时收集与定性分析，刻画精细的用户画像，并利用客户的“路径依赖”效应将商品〓和服务精准推送，收取不同价格，从而获取更多消费者剩余以◎实现平台企业的暴利。其实，当你下载一款App并点击同意“用户使用协议”后，你在App里的所有数据都处于“裸奔”状态，被平台开发者实时获取。从设备ID到姓名、性别、手机号码、身份证号码，再到你几点几分浏览了什么商品，看了多久，价位如何等信息都可以被收集并存储，最终通过分析处理变成一个个小标签，反过来应用到你身上，换句话说，“因为懂你，所以坑你”。“大数据杀熟”背▃后隐藏的商业逻辑是如今互联网平台企业的“致富经”，但在算法技术的遮羞布下，算法权力的异化和滥用加剧了买卖的不平等性，阻碍了消费者的自由选择权和公平交易权，增加了网络消费的不安全性。二、如何辨别“大数据杀熟”？在现实生活中，这把“杀熟”的刀越舞越欢，从在线ω　差旅、演出票务、打车平台、旅店预定等领域蔓延到电商领域。其常见表现形式主要有以下3种情形：1.根据用户消费频率进行差█别定价——老用户价格高于新用户价格，会员价格高于非会员价格在网购时，电商平台在给你推荐你平时浏览时间较多的产品时（例如你常买包包鞋服和母婴用品），会推荐相似但性价比高的产品。这是因为你常用这类商品，会对这些商品价格区间更为熟稔，即已经产生“价格敏感”。但是当你突然开始浏览平时不怎么购买的产品（例如键盘手表、智能家居），且浏览时间不长，算法就会推荐价格较高的产品。此外，有∞些互联网平台利用会员用户的信任和非价格敏感性，有时给所谓的“钻石会员”“铂金会员”的价格会比非会员更高。2.根据不同设备进行差别定价——对苹果手机用户和安卓手机用户设置不同々价格2019年，复旦大学管理学院孙副教授和其团队对此进行了数据收集和分析研究，分别在国内5座不同的城市完成了800多趟打车订单，收集到了目前国内市场最热门的7个打车软件的数据。研究报告显示，苹果手机用户更容易被平台自动派单舒适宽敞的商务车辆，被“专车”“优享”等级的司机接单，其比例是非苹果手机用户的3倍。在打车优惠券发放方面，苹果手机用户比非苹果手机用户享受到的优惠次数和幅度更少，苹果手机用户平均只能获2.07元优惠，而非苹果手机用户▂平均可获4.12元优惠。3.根据用户消费时所处的不同位置进行差别定价——高需求区的定价高于低需求区的定价，用户周边人群购买力高的定价高于购买力低的定价在美国某款知名打车【软件在中国市场推出的动态定价机制中，当同一中心商业区内有很多用户同时叫车时，系统就会采用动态定价吸引更多司机前往高需求↓区域。为了通过抽成获利，用户在打车时车费往往会高一些。此外，对于消费能力较强的“富人区”用户，平台可能会直接推荐价格区间较高的商品或服务，使其误以为所需的商品或服务仅有这样的价格区间。三、消费者的自救指南（一）尝试利用“算法助理”事前武装自己在数字经济时代，消费者也可以尝试用算法对抗算法，通过运用“智能比价工具”等第三方算法助理来提升买方力△量、缓解算法歧视。例如在买东西之前，复制商品Ψ链接，切换到比」价APP，系统便会自动识别该商品进行查价，呈现出该商品价格的走势图，最高的时候为多少，最低的时候为多少，都≡可以一览无遗。消费者甚至可以设定一个最低价格，当该商品降价了就会以某种方式通知。这无疑是消费者用来武装自己，在被大数据杀熟前避免当“冤大头”的一大神器。图片来源：某智能比价APP（二）择优谋划“救济策略”事后保护自己1.多元救济渠道并进维权当消费者的权益受到侵害时，要注意保存有关证据（例如消费价格、其他查询价格、支付↘证明等）。事后可以选择先与商家协商、向消费者组织投诉、向市场监管部门投诉、通过广播ξ　网络媒体曝光等渠道维权。此外，2022年3月1日起正式实施的由国家网信办等四部门联合发←布的《互联网信息服务算法推荐管理规定》，该规定允许我们在后台通过点击“我-设置-通用设置-管理个性化内容推荐”一键关闭▆各类App的个性化推荐。同时，针对“大数据杀熟”也规定了“不得根据消费者的偏好、交易习惯等特征，利用算法在交易价格等交易条件上实施不合理的差别待遇等违法行为”，这无疑给了消费者一把新的维权利刃，即在现存的救济路径上新增一个可以向网信部门投诉的选项。2.以价格欺诈为由起诉当平台利用交易双方信息的不对称以及非法利用排名搜索和个性化推荐，故意隐瞒商品或服务，采取不合理的差别化定价谋利时，例如，利用消费者无暇比价的契机直接将高价声称为全网全】平台最低价，“大数据杀熟”就有违公平交易的原则，常常被认定为是一种“价格欺诈”。此时，《消费者权益保护法》《价格法》等法律法规可供援引。但这也存在败诉风险，例如经营者们或许会以时间、季节、地域的不同，以及为招揽新客户给予的优惠等理由对差别化定价进行抗辩，消费者也无法知悉平台算法的黑箱规则，在举证上存在很大的阻碍。法条参引《消费者权益保护法》第4条：“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。”《消费者权益保护法》第8条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”《消费者权益保护法》第10条：“消费者享有公平交易的权利。”《价格法》第14条：“经营者不得有下列不正当价格行为：......（五）提供相同商品或业务，对具有相同交易条件的其他经营者实施价格歧视。”3.或以侵害个人信息为由起诉根据《网络安全◆法》的规定，网络运营者收集、使用个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，而“大数据不合理杀熟”的显著特征就是对消费者个人信息的过度分析与利用。若平台超越了用户权限获取用户数据，对消费者的个人信息进行不正当处理，严重侵害个人信息权益，便可援引《民法典》《网络↓安全法》《消费者权益保护法》《个人◢信息保护法》《电子商务法》甚至《在线旅游经营服务管理暂行规定》进行维权。法条参引《民法典》第111条：“自然人的个人信息受法律保护。任何组织或者个人需要获取他?个?信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得?法收集、使用、加?、传输他人个人信息，不得?法买卖、提供或者公开他人个人信息。”《民法典》第1035条：“处理个?信息的，应当遵循合法、正当、必要原则，不得过度处理。”《网络安全法》第41条：“网络运营者收集、使用个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，公开收集、使用规则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意。”《消费者权益保护法》第29条：“经营者收集、使用消费者个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经消费者同意。经营者收集、使用消费者个人信息，应当公开其收集、使用规则，不得违反法律、法规的规定和双方的约定收集、使用信息。”《个人信息保护法》第24条：“自动化决策不得对个人在交易价格等条件上实行不合理的差别待遇”“个人有权要求个人信息处理者★予以说明，并有权拒绝个人信息处理者仅通过自动化决策的方式作出决定。”《App违法违规收集使用个人信息行为认定方法》第3条：“以下行为可被认定¤为‘未经用户同意收集使用个人信息’……6.利用用户个人信息和算法定向推送信息，未提供非定向推送信息的选项。”《电子商务法》第18条：“电子商务经营者在根据消费者的兴趣爱好、消费习惯等特征向其提供商品或者服务的搜索结果时，应当同时向该消费者提供不针对其个人特征的选项，尊重和平等保护消费者合法权益。”《在线旅游经营服务管理暂行规定》第15条：“在线旅游经营者不得滥用大数据分析等技术手段，基于旅游者消费记录、旅游偏好等设置不■公平的交易条件，侵犯旅游者合法权益。”正如古希腊诗人索福克勒斯所言：“进入凡人生活的一切强大之物，无不具卐有弊端。”智能算法在驱动经济增长、改善∞社会福利的同时，“大数据杀熟”却成了互联网消费中的顽疾，成了商家算计消费者的利器。消费者们若能更加警惕这一算法“套路”，积极勇敢地打出维护自身权益的“组合拳”，将不再任人宰割，真正地享受大数据时代带来的红利！END作者简介张德恒广西万益律师事务所公司业务部部长擅长领域：公司常年法律顾问事务、合规管理体系与法律风险防控、私募投资基金、TMT（电信、互联网、传媒与高科技、电子商务）、不良资产处置、投资↙融资并购、国有企业混合所有制改革、股权设计、公司清算解散、公司治理争议与合同纠纷解决；